华夏幸福加杠杆走钢丝：短债604亿 飙涨149%

　　4月25日，华夏幸福基业对外披露2019年年报，令外界颇为不解的是，年报开头的“致股东信”不见踪影，给人一种“虎头蛇尾”的感觉。

　　去年同期披露2018年报时，华夏幸福罕曾见刊发《致股东信》，文章开头颇为意气风发，“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！”

　　何来“水逆”？从2018年营收和净利来看，华夏幸福的确是稳步增长的。

　　实际上，财务数据表象背后，华夏幸福的“水逆”来自“环京”楼市严厉调控下所引发的现金流危机。

　　当年7月，华夏幸福老板王文学通过出售股权引入“金主”、战略股东——中国平安，成为仅次于王文学的第二大股东，去年持股比一度高达25.11%，截至2019年年报披露时略有减持，一度减持约1.7亿股。

　　再看2019年营收及净利指标，华夏幸福也确实稳步增长，如实现营收1052.09亿元，同比增幅25.55%，归母净利146.11亿元，同比增幅24.4%，扣非后归母净利144.28亿元，同比增幅36.43%。

　　去年2月中旬，华润置地原执行董事吴向东加盟华夏幸福，担任华夏幸福首席执行官兼总裁，不久升为联席董事长。

　　从以上信息似乎看不出吴向东有多出色，但从销售业绩看，与其的战略思路和打法是密切相关的。

　　去年，华夏幸福销售额1431.72亿元，其中产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，园区配套住宅签约销售额1029.35亿元，其他业务（物业、酒店）销售额34亿元。

　　考察销售回款，去年华夏幸福全年销售商品回款现金879.27亿元，同比增长17.06%，经营活动产生现金流入943.78亿元，同比增长17.89%。

　　注意！华夏幸福还提到“为确保经营稳健发展，加大了经营取地等资源储备经营支出”，其实就是公开拿地及拿地款支出等。这是吴向东掌舵管理层以来，应该说是华夏幸福最大的变化之一。

　　2020年初，华夏幸福在互动平台透露：2019年全年取地面积421万平方米，取地金额311亿元，其中在产业新城园区内取地面积为379万平方米，取地金额为195亿元，这意味着剩余为在全国公开拿地耗资。

　　例如：去年9月10日，华夏幸福曾斥资116.25亿元摘得武汉市武昌区2幅地块，内涵11个地块，涉及住宅、商业、商务、商服、公园等，可建一栋300米左右和一栋380米左右的超高层建筑，总总体量约160万方，也就是华夏幸福武汉长江中心超级综合体。

　　不同以往的一番操作，我们研究发现：华夏幸福去年经营性净现金流出-318.19亿元，相比2018年经营性净现金流出-74.27亿元，这说明其经营性净现金流明显严重恶化，毫无疑问是由于扩张拿地等所致。

　　再看融资净现金流，华夏幸福去年融资净现金流入-259.18亿元，相比2018年融资净现金流出-64.9亿元，说明该房企依靠发债及借款等外部融资驱动扩张非常迅猛。

　　截至去年末，华夏幸福短期借款余额265.75亿元，同比剧增535.48%，一年内到期有息负债338.18亿元，同比增幅68.09%，两项合计总金额约604亿元。

　　报告期末，华夏幸福账上的货币资金余额429.62亿元，比2018年末下降42.8亿元，若考虑到农民工工资预储金、履约保证金等受限资金总额18.185亿元，意味着可动用现金411.435亿元，相比短债604亿元，资金链压力非常大。

　　截至2019年底，华夏幸福有息负债总额1792.15亿元，相比2018年底约1390.4亿元则新增401.75亿元，就融资成本来说，去年平均为7.86%，同比增加1.44个百分点，利息资本化金额创新高，达到111.56亿元，相比2018年约65.55亿元飙涨46.01亿元。

　　注意！上述总有息负债中，涉及银行贷款余额455.69亿元，平均年息率6.37%，债券及债务融资工具余额 780.01 亿元，平均年息率7.25%，信托、资管等其他融资余额556.44亿元，平均年息率10.02%。

　　大规模短期举债的结果是，去年华夏幸福财务费用27.81亿元，同比暴增188.99%，而2018年财务费用同比下降1.78%。

　　注意！截至去年底，华夏幸福永续债余额仅剩58亿元，相比2018年底高达90亿元，清偿金额42亿元。如有兴趣的读者，可参继续考阅读《痛定思痛？“永续债大王”华夏幸福：加速清偿40亿，短债现金比129%》一文。

　　去年，华夏幸福加快贯彻“新模式、新领域、新地域”三新战略，布局商业地产相关业务，包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等。从财务数据看，相比产业新城，这个领域的收益暂时有些难看。

　　据悉，华夏幸福去年实现商业地产及相关收入约3087万元，但营业总成本高达3.02亿元，利润亏损约2.72亿元。从华夏幸福的战略看，这是“双轮并进”思路之一，主要围绕都市圈核心区探索布局。

　　当然，这个思路和方向是绝对正确的。为什么？当前，房地产行业正在从增量时代向存量时代转变。从全球不动产的发展来看，运营能力将成为未来不动产企业的核心竞争力。

　　目前，我国一线城市城镇化率已逼近90%。华夏幸福对外表述说，未来地产的逻辑将从高周转项目开发转向存量不动产价值深度挖掘，运营能力将定义价值提升空间。

　　“在房地产的重资产时代，土地储备和拓展能力决定了房地产企业的上限；随着轻重资产并存时代的到来，运营能力将决定房地产企业的上限。”

　　问题是，在华夏幸福“加杠杆”猛扩张操作的现实背景下，有多少资金可以往商业地产领域倾斜，同时羡慕国外商业不动产背后的长线资金支持，像二股东中国平安会否给予充分的险资支持，都将是现实的考验。

　　刚披露的今年一季报显示，华夏幸福短期借款余额约282.35亿元，比去年底新增逾16亿元，一年内到期有息负债余额464.37亿元，比年初新增126.2亿元，一季度财务费用10.58亿元，暴增180%。

　　注意！作为大股东的华夏幸福控股，相比去年末对华夏幸福30.93%的持股比，一季报末则显示减持至26.51%，质押股份近半，被冻结457万股。

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责任编辑：李铁民